住宅ローンの審査の対象となる項目は2種類ある。ひとつは購入しようとしている住宅やマンションが持つ担保としての価値。もうひとつはローンを借りる本人の属性。後者の項目のほうが重要視される場合が多く、職種や勤続年数、年収などが問われるそうだ。公務員や一部上場の企業に勤めている場合は、有利だといわれている。

　でも、勤続年数がかかわるとなると、20代は不利ではないだろうか？　しかし、こういった審査基準は年収などによっても違ってくるとのこと。実際に購入した人の平均年齢が下がっていることから考えても、絶対的に不利ということではないようだ。

住宅ローンはどこから借りる？

　では、住宅ローンはどんなところから借りられるのか？　大きく分けると、住宅金融支援機構から借りるパターンと、一般的な金融機関、つまり都市銀行や地方銀行から借りるパターンがある。前者は『フラット35』という、最長35年間金利が変わらない住宅ローンを提供しており、銀行のプランに比べると金利が低いことから、こちらを選択する人も多いという。

　金利が低いなら、銀行より『フラット35』のほうがお得かと思いきや、一概にそうとも言い切れないようだ。「銀行の住宅ローンは、何千種類ものプランがあり、なかには固定金利ではなく、変動金利型、条件により優遇される制度がある場合も。月額が多少多くても短期で返したいのか、ずっと同じ金額を長年かけて返すのがよいのかなど、自分の考えにあったプランを吟味して見つけることが有効」と、長嶋氏は語る。住宅探しの際に、不動産業者から資金計画を提供されるが、それはあくまでも参考程度と考えて、自分で納得したプランを採用することをおすすめのようだ。

頭金の目安は物件価格の2割

　ローンを組んで住宅を購入するとして、気になるのは、頭金がどのくらい必要なのかということ。頭金は、みんないくらぐらい支払っているのだろう？

　一般的には、頭金は物件価格の2割程度と考えられているそうだ。しかし、頭金の適正額はその人の可処分所得(所得総額から税金や社会保険料などを引いた残りの、個人で自由に使える額)や、住宅費にかけられる額によって様々。住宅ローンのプランによっては、1割程度、またはまったく支払わなくてよいケースもあるらしい。ということは、月々のローンさえ払えればいいのでは……と思ってしまいがちだが、最初にかかる費用は頭金だけではないらしい。

　住宅を購入する際には、物件価格に諸費用というのをプラスした金額が必要となる。この諸費用は最初に払うもので、物件価格の5～7％を要するといわれている。たとえば3,000万円の物件だったら、150～200万円かかるということになる。内訳は登記関係や税金、ローンの保証料などで、頭金と違い、支払いの一部には含まれないそうだ。

　こういった金額がかかるとなると、ますます頭金を支払わなくてもよいプランが魅力的に思えてくる。ただし、その場合は、価値が落ちない、落ちにくい住宅を選ぶのが必須とのこと。ローン返済額より住宅の価値の下落が大きく上回ることになると、将来的に多額の負債を抱えるリスクがあるためだそうだ。頭金がないプランについて採用する場合は、こういった点に注意して吟味してほしい。

　いきなり何千万という数字を目の前に出されると、決して現実的とはいえないが、まずは最初に必要なのがこのくらいというのが分かると、想像もしやすくなるもの。もしかして、住宅購入ってそう遠い未来の夢ではないのかもしれない。長嶋氏のアドバイスをもとに、自分にあったプランを求めて吟味を重ねていくことが、住宅購入への近道となりそうだ。

文●高橋みか(群企画)